Quando si decide di acquistare un immobile, l’attenzione si concentra quasi sempre sul prezzo, sulla posizione, sulle dimensioni e sullo stato di manutenzione. Sono tutti aspetti fondamentali, ma ce n’è uno che troppo spesso viene sottovalutato e che può fare la differenza tra un acquisto sereno e una lunga serie di problemi: la regolarità urbanistica, edilizia e catastale dell’immobile.

Non tutte le abitazioni, infatti, presentano lo stesso livello di complessità dal punto di vista documentale. Alcune tipologie sono caratterizzate da una storia edilizia molto articolata, con ampliamenti, modifiche e interventi realizzati nel corso degli anni, mentre altre risultano generalmente più semplici da verificare. Questo non significa che un appartamento sia sempre privo di criticità o che una cascina nasconda necessariamente degli abusi, ma è indubbio che alcune categorie di immobili richiedano controlli molto più approfonditi prima di arrivare al rogito.

L’esperienza maturata nelle verifiche tecnico-documentali permette di individuare una sorta di classifica delle tipologie di immobili che, statisticamente, presentano il maggior numero di criticità.

Appartamenti: generalmente la scelta più semplice

Al quarto posto troviamo gli appartamenti che sono, nella maggior parte delle situazioni, la tipologia di immobile che presenta meno criticità sotto il profilo burocratico. Le modifiche che possono essere realizzate all’interno di una singola unità immobiliare sono infatti più limitate rispetto a quelle possibili in una casa indipendente.

Le irregolarità più frequenti riguardano lo spostamento di tramezzi, una diversa distribuzione degli ambienti, planimetrie catastali non aggiornate o la chiusura di balconi e terrazzi con verande. Si tratta di situazioni che, nella maggior parte dei casi, possono essere individuate facilmente durante le verifiche preliminari e, quando la normativa lo consente, anche regolarizzate.

Naturalmente esistono eccezioni. Gli appartamenti situati in edifici molto datati, nei centri storici oppure in immobili oggetto di numerose ristrutturazioni possono presentare problematiche anche importanti. Tuttavia, dal punto di vista statistico, il numero di elementi da controllare è inferiore rispetto a quello richiesto per un immobile indipendente.

Villa a schiera: una situazione intermedia

Al terzo posto le ville a schiera che rappresentano una via di mezzo tra l’appartamento e la villa indipendente. Essendo inserite all’interno di un complesso edilizio unitario, la documentazione originaria è spesso più semplice da ricostruire e alcune verifiche risultano meno articolate.

Questo non significa però che siano immobili privi di criticità. Nel corso degli anni è abbastanza frequente trovare portici chiusi per ricavare nuovi ambienti, sottotetti trasformati in locali abitabili, box convertiti in stanze o verande realizzate senza i necessari titoli edilizi.

Nella maggior parte dei casi le problematiche riguardano modifiche puntuali e circoscritte, che possono essere individuate attraverso un’attenta verifica della documentazione e dello stato dei luoghi. Per questo motivo il livello di rischio risulta generalmente inferiore rispetto a quello delle ville indipendenti, pur richiedendo comunque un’analisi accurata prima dell’acquisto.

Ville indipendenti: più libertà, ma anche più responsabilità

Le ville indipendenti occupano il secondo posto della classifica. Pur essendo generalmente edifici più recenti rispetto alle cascine, presentano comunque un numero elevato di elementi che devono essere controllati.

A differenza di un appartamento, una villa non comprende soltanto l’abitazione principale, ma spesso anche numerose pertinenze esterne come porticati, verande, autorimesse, piscine, locali tecnici, tettoie, gazebo fissi o dependance. Ciascuna di queste opere deve essere verificata sotto il profilo urbanistico ed edilizio, perché anche un intervento apparentemente semplice potrebbe essere stato realizzato senza le necessarie autorizzazioni.

Nel corso degli anni è frequente che i proprietari abbiano effettuato piccoli ampliamenti o modifiche per migliorare la funzionalità della casa. Molte di queste opere possono essere perfettamente regolari, mentre altre potrebbero richiedere una sanatoria o, nei casi più complessi, non essere regolarizzabili.

Essendo edifici completamente indipendenti, inoltre, tutta la documentazione relativa alla proprietà deve essere esaminata con particolare attenzione, poiché non esiste una gestione comune come avviene negli edifici condominiali.

Cascine rurali e casali: gli immobili che richiedono più attenzione

Infine, al primo posto troviamo senza dubbio le cascine rurali, i casali e gli edifici agricoli. Sono immobili che affascinano per il loro carattere, gli ampi spazi e le possibilità di recupero, ma che rappresentano anche le situazioni più complesse da analizzare sotto il profilo tecnico.

Nella maggior parte dei casi si tratta di edifici costruiti molti decenni fa e trasformati nel corso del tempo per adattarsi alle diverse esigenze delle famiglie o delle attività agricole. Non è raro trovare ampliamenti eseguiti in epoche diverse, vecchie stalle trasformate in abitazioni, fienili recuperati, depositi, tettoie e numerosi fabbricati accessori che rendono difficile ricostruire con precisione la storia dell’immobile.

A questo si aggiungono spesso pratiche edilizie molto datate, documentazione incompleta o difficilmente reperibile e, in alcuni casi, vincoli paesaggistici o agricoli che rendono ancora più delicata la verifica della conformità. Anche la corrispondenza tra lo stato reale dell’immobile e quanto risulta al Catasto o negli archivi comunali non è sempre scontata.

La difficoltà di verificare un immobile non dipende tanto dalla sua superficie o dal suo valore economico, quanto dalla sua storia edilizia. Più un edificio è stato modificato nel tempo e maggiore è il numero di elementi che lo compongono, più aumenta la probabilità di riscontrare difformità urbanistiche, edilizie o catastali.

Una cascina può comprendere diversi edifici, terreni e manufatti accessori; una villa può includere piscine, tettoie, locali tecnici e numerose pertinenze; un appartamento, invece, è normalmente limitato alla sola unità immobiliare e a poche pertinenze come cantina o garage.

Per questo motivo non esiste un immobile “sicuro” a prescindere, ma esistono tipologie che, per loro natura, richiedono verifiche decisamente più approfondite.

Investire nelle verifiche preliminari significa spesso evitare mesi di problemi, richieste di sanatoria, spese impreviste o, nei casi peggiori, l’impossibilità di concludere regolarmente la compravendita. Quando si acquista un immobile, conoscere esattamente ciò che si sta comprando è sempre la migliore forma di tutela, indipendentemente dalla tipologia della casa scelta.